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21 Aprile 2023MATERIA: DIRITTO CIVILE/DIRITTO BANCARIO
IN BREVE: Con la sentenza n. 33719 del 16 novembre 2022, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione si sono espresse sulla vexata quaestio della possibile nullità del contratto di mutuo fondiario concesso per un importo eccedente l’80% del valore dell’immobile posto in garanzia.
IL FATTO: una curatela impugnava in Cassazione una pronuncia con cui il giudice di secondo grado aveva disposto l’ammissione al passivo in via privilegiata di un credito derivante da un mutuo fondiario garantito da ipoteca di primo grado. Sosteneva, infatti, il ricorrente che doveva essere esclusa la fondiarietà del mutuo, con conseguente sua nullità, in quanto concesso per un importo eccedente il limite massimo finanziabile – fissato dalla Banca d’Italia nella circolare n. 119 del 1995 nell’80% del valore dell’immobile – e, di conseguenza, la prelazione revocabile, non trovando applicazione il regime di favore per il creditore fondiario di cui all’art. 39 T.U.B.
Il tema della possibile nullità del mutuo fondiario eccedente detto valore si pone in relazione all’art. 117 del T.U.B. secondo il quale “Banca d’Italia può prescrivere che determinati contratti […] abbiano un contenuto tipico determinato. I contratti difformi sono nulli”.
Sul punto si registrava un contrasto interpretativo.
Un primo filone (Cass. nn. 26672/2013, 27380/2013, 22446/2015 e 13164/2016) escludeva che la violazione del limite di finanziabilità rientrasse nell’ambito di applicazione dell’art. 117 T.U.B., per cui da tale violazione non poteva discendere la nullità del contratto. Un secondo orientamento (Cass. nn. 17352/2017, 19016/2017 e 10788/2022) riteneva che il limite di finanziabilità costituisse uno degli elementi essenziali per qualificare il mutuo come fondiario, con conseguente nullità dello stesso in caso di violazione del limite, salva la riqualificazione del contratto in mutuo ordinario.
Secondo le Sezioni Unite il limite di finanziabilità è un elemento non essenziale del contenuto del contratto, in quanto meramente specificativo (o integrativo) dell’oggetto contrattuale, per cui la sua violazione non può rappresentare una causa di nullità del contratto, neppure di carattere c.d. virtuale per contrarietà a norme imperative. La determinazione da parte di Banca d’Italia dell’ammontare massimo dei finanziamenti riguarda il rapporto tra quest’ultima e gli organismi vigilati, non potendo avere effetti sul rapporto negoziale tra questi e i soggetti mutuatari.
Le SS.UU., infine, affermano che non è possibile per il giudice riqualificare un contratto (quale mutuo ordinario), disattendendo la volontà delle parti, quando le stesse hanno espressamente inteso stipularlo in modo corrispondente al modello legale, nel caso di specie un finanziamento a medio o lungo termine concesso da una banca e garantito da ipoteca di primo grado su immobili.
PERCHÈ È IMPORTANTE: Con la pronuncia in commento le Sezioni Unite risolvono il contrasto giurisprudenziale relativo alla sorte di un contratto di mutuo fondiario concesso in violazione del limite di finanziabilità.